Jste vlastníkem bytové jednotky v bytovém domě a chcete udělat zásah do fasády, například kvůli instalaci větracího systému nebo přestavbě balkónu? Kladete si otázku, jaké souhlasy k tomu potřebujete?
Rozdělení fasády a právní režimy
Záleží na tom, v jakém právním režimu se fasáda nachází. Většinou je společnou částí domu. V tom případě potřebujete souhlas společenství vlastníků jednotek, protože to má v kompetenci všechny společné záležitosti v domě. Jménem společenství vám souhlas udělí jeho statutární orgán, buďto na vlastní odpovědnost, nebo po odsouhlasení na shromáždění vlastníků jednotek. Záleží na obsahu stanov společenství.
Výjimečně se vyskytují domy, u nichž fasáda není společnou částí, nýbrž je rozdělena mezi jednotlivé vlastníky bytových jednotek. Takový režim byl možný podle starého bytového zákona č. 72/1994 Sb., který se vztahuje na bytové jednotky postavené a zapsané do katastru před 1. 1. 2014. U bytových jednotek postavených a zapsaných po tomto datu již „rozparcelování“ fasády mezi vlastníky bytů možné není.
Nový občanský zákoník, který nahradil starý bytový zákon, totiž jasně říká, že společnou částí jsou vždy stavební části podstatné pro zachování tvaru i vzhledu domu. Fasáda je nezbytná přinejmenším pro zachování vzhledu domu a musí tedy být společná. Rozdělení fasády u některých starších bytových domů však není výhrou, spíš naopak. Působí dojmem, že vlastník bytu může se svou částí fasády dělat cokoli. Například do ní smí udělat průraz bez souhlasu společenství či ostatních vlastníků. Rizika takového nastavení jsou zřejmá.
Postup při změnách fasády a roli stavebního úřadu
Ať už je fasáda společnou částí domu, nebo je rozdělena mezi vlastníky bytů, musí její změny posoudit stavební úřad. Ten by měl podle § 184a stavebního zákona v každém případě vyžadovat souhlas společenství vlastníků pro účely vydání povolení ke změně dokončené stavby. Navíc by měl společenství přiznat postavení účastníka povolovacího řízení, neboť zásah do fasády bude mít vždy vliv na dům jako celek. Minimálně v rovině estetické.
Pro vydání povolení jsou nutné také souhlasy dotčených orgánů státní správy. V případě fasád může být oříškem stanovisko orgánu ochrany přírody, a to s ohledem na krajinný ráz, nebo orgánu památkové péče. Ty mohou uložit pro stavební úpravu omezující podmínky, nebo ji pro její estetickou rušivost zcela zakázat. Společenství může svého postavení účastníka v povolovacím řízení využít tak, že proti stavební úpravě podá námitky a odvolání. Nelze vyloučit, že je úspěšně podají rovněž vlastníci bezprostředně sousedících bytů. Podmínkou je, aby prokázali, že povolovaná úprava fasády bezprostředně ovlivňuje užívání jejich bytů.
Chce-li mít stavebník jistotu, že společenství nebo sousedé nezmění v průběhu povolování názor, měl by s nimi uzavřít smlouvu o podmínkách provedení stavební úpravy. Jednostranný souhlas totiž může společenství či soused kdykoli odvolat a tím povolovací řízení zablokovat.
Praktické kroky a příprava projektů
Pro provedení změn fasády je obvykle zapotřebí projít následujícími kroky: tj. konzultace provozovatele budovy, zajištění souhlasů, podání žádosti a zapojení dotčených orgánů. V praxi se často řeší větrání a průchody ve fasádách, kdy tvoří důležitou součástí projednání i technické posouzení projektanta.
Pokud je fasáda prováděna jako provětrávaná fasáda, je třeba věnovat pozornost i samotnému návrhu a provedení. V uvedeném textu sledujeme detailní popis montáže nosné konstrukce, tepelnou izolaci, hydroizolaci a nosné profily, a to v souladu s projektovými výkresy a technickými normami. Správné provedení a schválení zůstávají klíčovými aspekty pro zajištění bezpečnosti i estetik.
Estetika, údržba a volba materiálů
Dobrá volba barev a fasádních materiálů je důležitá pro dlouhodobou odolnost a vzhled domu. Fasádní barvy a jejich vlastnosti (paropropustnost, voděodolnost, UV odolnost) hrají roli při prevenci poškození a vzniku plísní. Drobné opravy fasád a jejich údržba mohou probíhat lokálně i za použití horolezecké techniky jako nejlevnější a nejrychlejší řešení pro menší defekty. Havárie fasády vyžadují rychlou reakci a odborný zásah s ohledem na bezpečnost a minimalizaci rizik pro okolí.
Návrhy a realizace údržby fasád by měly vycházet z dlouhodobé strategie firmy: důraz na kvalitu práce, bezpečnost, certifikace a transparentnost vůči klientům. Při výběru dodavatele je vhodné zohlednit odborné zázemí, referenční projekty a garance provedení prací.
Speciální témata a doplňky
V textu jsou uvedeny i souvislosti s moderními systémy obkladu (např. Techniclic), které umožňují montáž dřevěného obložení na provětrávanou fasádu. Důležité jsou postupy před- a následné úpravy zateplení, správná volba konzol a nosné konstrukce, stejně jako ochranné vrstvy a difúzní fólie. Zmiňuje se i výběr materiálů pro obranu stěn proti vlhkosti a plísním, a to v kontextu dlouhodobé ochrany fasádního povrchu.
Souvislosti s profesními organizacemi a certifikacemi (Cech malířů a lakýrníků ČR, IFMA a další) podtrhují význam standardů a kvalifikovaného přístupu v oboru fasádních prací, renovací a údržby. Na závěr stojí upozornění, že každá fasádní úprava vyžaduje individuální posouzení a schválení, aby byla zajištěna bezpečnost a souladu s platnými normami.
